עוזיאל 110 רמת גן

טל בר מספקת את מכלול השירותים הנדרשים במסגרת פרוייקטים של תמ"א 38 משלב בדיקת ההיתכנות הראשונית, דרך גיבוש התוכנית

פרוייקטים בהליכי רישוי

 

עוזיאל 110, רמת גן

ניתוח מומחי מדלן על תמ”א 38 בסביבת עוזיאל 110, רמת גן

רמת גן היא העיר המובילה בישראל בקידום תמ”א 38 בפער ניכר, עם כ-18% מכלל הפרויקטים שאושרו בארץ.

כ-330 בניינים ברחבי העיר מצויים קיבלו היתר בנייה או שכבר אוכלסו, וכ-420 מבנים נוספים ממתינים להיתרים. שיעור הדירות החדשות שנמכרות במסגרת תמ”א 38 גבוה במיוחד, ובשנת 2016 הוא הגיע לכ-75% מכלל הדירות החדשות שנמכרות בעיר, עלייה של 5% בהשוואה לשנה הקודמת.

בשונה מרוב הערים, ברמת גן מרבית הפרויקטים מקודמים במסלול הריסה ובנייה מחדש – כ-70% מהבקשות, לעומת ממוצע ארצי של 40%. למספר הפרויקטים הגבוה השלכות גם על הסביבה האורבנית, בפרט לאור הדגש העירוני על מסלול הריסה ובנייה מחדש. בעוד פרויקטים של חיזוק ותוספת מוסיפים בממוצע 7 דירות לבניין בעיר, מיזמי הריסה ובנייה מוסיפים בממוצע 21 דירות לבניין. הדבר גורם לעיתים לעומס משמעותי על התשתיות העירוניות: מבני ציבור, גנים ציבוריים ואפילו מדרכות למעבר הולכי רגל אינן מספיקות תמיד לאוכלוסייה שמתווספת לעיר.

במקביל, העירייה מתקשה לאשר את תכנית ג/53 העוסקת בזכויות הניתנות במסגרת חלופת הריסה ובנייה מחדש בתמ”א 38. סעיפים בתכנית מצויים עדיין במחלוקת, במיוחד בכל הקשור להיקף צפיפות הבנייה המקסימלי שהתכנית עתידה ליצור. ב-2016, לאחר שהחוקרת שמונתה לבחון את ההתנגדויות לתכנית מסרה את מסקנותיה, הגישה מהנדסת העיר מסמך הכולל את עמדת העירייה ומהווה בסיס לקבלת היתרים עד לאישור הסופי של התכנית. בנוסף, העירייה מצויה במהלך של הכנת מסמכי מדיניות למרבית השכונות שיתייחסו לגובה ואופי הבנייה הנוכחי, מיקום בתוך השכונה ושיקולי כדאיות כלכלית, כדרך לקביעת זכויות בנייה עתידיות.

כדאי לדעת שבאופן כללי החיסרון העיקרי של תכנית אב טמון בעובדה שמדובר בהליך שאינו מחייב את אישור מוסדות התכנון או שיתוף ציבור משמעותי. מאידך הוא מאפשר אישור מדיניות מהיר יחסית, בניגוד למשל לתכנית ג/53 או תכנית המתאר של העיר שנמצאת בעבודה בימים אלה. עקרונות תכניות האב צפויים להיות מוטמעים גם בתכנית המתאר הכללית לעיר.

אי הבהירות בקידום התכניות משתקפת גם בקצב מתן ההיתרים. לאחר גידול והגעה לשיא של כ-80 היתרים בשנת 2015, חלה ירידה בקצב האישורים. זאת בעקבות החלטת ועדת הערר המחוזית לאמץ פרשנות מרסנת לזכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש. החלטה זו הביאה עמה תקופת המתנה ארוכה לקידום תכנית מקומית שתסדיר את הזכויות שכאמור טרם נתקבלה, ולתיקון 3 א’ שאמנם התקבל, אך לא פתר סופית סוגיות כמו היטלי השבחה לעיריות, סוגיה שמשפיעה גם על אישורי פרויקטים בערים נוספות.

בכל מקרה, עדיין לא ברור מה יהיו התוצרים הסופיים של תכניות האב במרבית השכונות ומה מידת המענה שהן יספקו לסוגיה החשובה של התאמת התשתיות העירוניות ומוסדות הציבור לגידול הניכר במספר התושבים.

עוזיאל 110,
רמת גן

עוזיאל 110 רמת גן

נגישות